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27 juil

Avez vous pensé au viager à la vente ou à l’achat ? Le Viager une solution interessante nécessitant de maitriser les Avantages et Inconvénients

L’achat en viager peut constituer un vecteur d’investissement immobilier intéressant mais à maitriser !

Sellier Patrimoine vous accompagne et vous conseille à l’achat ou à la vente en viager et pour expertiser vos actifs préalablement à toute stratégie de cession.

La vente en viager entraîne un transfert de propriété immédiat avec des règles juridique et de fonctionnement pratiques à connaitre.

L'achat en viager un vecteur d'Investissement Immobilier intéressant avec des règles juridiques et de fonctionnement pratiques à connaitre.

L’achat en viager un vecteur d’Investissement Immobilier intéressant avec des règles juridiques et de fonctionnement pratiques à connaitre.

Les modalités de paiement particulières doivent être détaillées dans l’avant-contrat et dans l’acte authentique. La vente en viager est un contrat qui permet utilement à une personne âgée disposant de ressources et n’ayant pas d’héritier, de vendre son bien tout en réservant un revenu qui lui sera versé jusqu’à son décès et éventuellement en conservant la jouissance du bien.

Dans la plupart des cas, le vendeur (le crédirentier) perçoit un capital initial (le bouquet) et une rente à vie, versés par l’acheteur (le débirentier).

Toute personne physique, propriétaire d’un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge.

Cependant, ce système s’adresse plus particulièrement aux personnes âgées (un jeune homme de 18 ans aura du mal à trouver un acquéreur et la rente qu’il touchera risque d’être très faible).

Plusieurs conditions doivent être remplies :

- le vendeur ne doit pas être atteint d’une maladie pouvant entraîner la mort.

Remarque : Si le vendeur meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée en application de l’article 1975 du Code civil.

- la rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une 2ème tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du 1er époux, l’acheteur continuera à payer la rente au 2ème époux.

- l’acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale. Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution, hypothèque) afin de s’assurer qu’il est à même de payer régulièrement la rente.

• Les avantages
o Pour le vendeur

Le viager permet de s’assurer un revenu régulier jusqu’à la fin de ses jours.

Cette formule est particulièrement intéressante pour les personnes qui n’ont pas d’héritiers ou encore des personnes qui ne souhaitent pas transmettre un ou plusieurs biens. Pour que cette ressource ne soit pas érodée au fil du temps, il est recommandé de prévoir une rente indexée sur l’inflation.

Le vendeur bénéficie d’une rente jusqu’à la fin de ses jours et peut continuer à résider dans son habitation si c’est un viager occupé.
o Pour l’acheteur

Cette formule est un moyen d’échelonner, la dépense d’acquisition du bien immobilier. L’acheteur devient propriétaire sans être obligé d’emprunter un montant important.
• Les inconvénients

C’est à partir de la date du décès du crédirentier que l’acquéreur ne sera plus redevable du paiement de la rente et en cas de viager occupé qu’il bénéficiera de la jouissance du bien.

La vente en viager est un contrat dit « aléatoire », car l’acheteur fait un pari gagnant ou perdant sur la longévité du vendeur. En effet, l’acquéreur ne connaît pas le coût réel de l’opération. Si le vendeur vit plus que son espérance de vie le laissait présager, alors c’est lui qui est gagnant. Si le vendeur décède avant que son espérance de vie soit atteinte, alors c’est l’acquéreur qui est gagnant.
En cas de défaut de paiement, l’acheteur perd tout droit sans indemnités.

• Fonctionnement

Au lieu de payer la totalité du prix en une seule fois au moment de l’acquisition immobilière, l’acquéreur verse une somme « bouquet » et en complément, il verse périodiquement au vendeur jusqu’à son décès, une somme déterminée appelée  » rente viagère ».

L’acquéreur devient propriétaire, sans avoir à avancer tout de suite des fonds importants, en revanche le prix de revient dépend de la durée de vie du vendeur.

Ainsi, selon le cas, l’acquéreur paye un prix supérieur ou inférieur à la valeur réelle du bien. Pour le vendeur, la rente viagère lui assure un revenu régulier jusqu’à la fin de sa vie, complétant le cas échéant sa retraite, et il peut, si l’acte le prévoit, rester dans son habitation. La rente peut être versée au bénéfice du dernier vivant dans un couple (rente sur 2 têtes).
• Causes de nullité du contrat

Si le vendeur décède par maladie, dans les 20 jours suivant la vente, ses héritiers peuvent demander l’annulation de l’acte. Au-delà, l’annulation reste possible, mais il leur faut prouver qu’au jour de la vente, l’acquéreur avait connaissance de la maladie du vendeur. Une mort accidentelle, en revanche, ne remet pas en cause la vente.

L’absence d’aléa peut également être invoquée civilement afin d’obtenir la nullité du contrat. La Cour de cassation a jugé que si la rente est très inférieure aux revenus que l’immeuble est susceptible de procurer selon deux arrets de la première Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 5 Mai 1982 et 4 Juillet 2007

Un autre critère de l’absence d’aléa motivant la nullité de la vente a été un montant de rente établi sur la base d’un prix inférieur de moitié à la valeur réelle de l’immeuble, aboutissant à un montant dérisoire qui assurait à l’acquéreur un bénéfice quelle que soit la durée de vie du cédant (arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 12 juin 1996).

Concernant la cession de parts d’une société civile un arret de la 3 eme Chambre Civile de la Cour de Cassation du 27 Mai 2010
VIAGER LIBRE / OCCUPÉ
• Le viager libre

Le crédirentier n’en conserve pas l’usage, le débirentier ayant immédiatement la libre disposition du bien acquis.

Il peut soit l’occuper personnellement, soit le louer, toutes les charges de copropriété lui incombant.

Cette formule est destinée à des personnes à la recherche d’une habitation immédiate.

Le financement d’une telle opération s’effectue avec le versement au comptant d’une somme, puis d’une rente viagère mensuelle calculée sur la valeur totale du bien et l’espérance de vie du crédirentier.

• Le viager occupé

Le crédirentier se réserve le droit d’habitation pendant toute sa vie durant, assurant à ce titre, sauf convention contraire les charges d’un usufruitier, le débirentier n’ayant la jouissance du bien qu’au décès du crédirentier.

Cette formule correspond à une clientèle d’investisseurs envisageant la jouissance du bien vendu dans un certain nombre d’année. Les calculs se faisant sur la valeur dite « occupée », de l’ordre de 40 % inférieure à la valeur réelle du bien.

Remarque : Le bouquet et la rente sont moins importants qu’en viager libre, de même pour les frais d’acte notarié.
• Les distinctions

La valeur du logement tient compte des réserves que le crédirentier a maintenu sur le logement :

- lorsque le viager est occupé, le cédant conserve sur le bien un droit d’usage, d’habitation ou encore l’usufruit.

L’acquéreur est donc seulement nu-propriétaire du bien et n’en deviendra plein propriétaire qu’au moment du décès du crédirentier.

Ce mode de cession représente une très large majorité des ventes en viager. La réserve de l’usufruit ou du droit d’habitation ou d’occupation est assez fréquemment prévue sur la tête des époux cédants ou encore avec une stipulation de réversibilité.

- dans le cadre d’un viager dit « occupé », il peut être conventionnellement accordé au débirentier la jouissance du bien pour une période déterminée. Un viager libre est celui dans lequel le bien cédé ne fait l’objet d’aucune conservation de droit réel par le crédirentier, la jouissance est transmise au débirentier.

Un tel viager est plus cher qu’un viager occupé : dans ce cas, la valeur de l’immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier.
RÉGIME JURIDIQUE
Le contrat de vente viagère est prévu par les articles 1968 du Code civil. Les modalités sont très souples et, en principe, librement fixées par les deux parties.

Remarque : La vente en viager ne comprend pas de règles impératives répartissant les charges entre le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acquéreur). Si rien n’est précisé dans le contrat de vente, les dispositions de l’article 608 du code civil relatives aux obligations de l’usufruitier s’appliquent.
Reponse Ministerielle du 31 Mars 2016
• Technique de démembrement

- La vente en viager n’est pas toujours faite par démembrement de propriété

En pratique, la vente en viager est fréquemment réalisée sous la forme d’un « viager occupé » constituée d’une vente dissociant le droit d’usage et d’habitation et moyennant une rente en tout ou partie. En cas de démembrement, l’acquéreur ne pourra pas occuper le bien dès le décès du vendeur si un locataire a été établi par le vendeur dans les lieux.

- Le viager occupé

Le droit d’usage est plus restreint car son titulaire ne peut ni céder ni louer l’immeuble, il peut seulement y habiter avec sa famille. Mieux vaut donc éviter de consentir une réserve d’usufruit et s’en tenir au droit d’usage qui imposera au débirentier de majorer de 10 % à 15 % la rente qu’il aurait versée en cas de réserve d’usufruit.

- Comment fixer la valeur d’achat ?

Il faut effectuer un abattement sur la valeur estimée du bien puisque le vendeur se réserve soit l’usufruit, soit un droit d’usage et d’habitation. Cet abattement est tout-à-fait négociable par les parties. Il est toutefois conseillé de s’assurer le concours d’un spécialiste pour éviter qu’un des deux contractants ne soit floué. Différents barèmes sont disponibles pour l’estimation. Le plus couramment utilisé est le barème fiscal.

Il présente cependant 3 défauts majeurs :
- il ne fait pas de différence suivant qu’il s’agit d’un homme ou d’une femme. Or, les espérances de vie d’un homme et d’une femme sont différentes,
- il évolue par tranches de 10 ans : un usufruit à la même valeur que son détenteur ait 60 ans ou 69 ans,
- il minimise fortement la valeur de l’usufruit (celui-ci ne représente plus que 10 % du bien à partir de 70 ans), ce qui est très défavorable à l’acquéreur.
• Vente d’un bien immobilier

Le contrat de vente en viager doit respecter toutes les conditions requises d’une vente traditionnelle (C. civ. art. 1582) et celles relatives à la vente d’un immeuble, notamment être passée devant notaire et publiée au fichier immobilier (C. civ. art 710-1 alinéa 1)

Elle est souvent précédée d’un avant-contrat doit contenir toutes les clauses qui figureront dans l’acte authentique, notamment le prix en distinguant le cas échéant bouquet et rente, le démembrement éventuel usufruit ou droit d’usage et d’habitation, la clause de réversibilité au conjoint survivant, la répartition des travaux d’entretien et de grosses réparations.
LA RENTE VIAGÈRE : CALCUL
Le montant de la rente est fixé librement entre les parties : « la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer. »
C. civ. art. 1976
De manière générale, le taux de la rente est déterminé en fonction des différents éléments suivants :
- la valeur vénale du bien objet de la transaction,
- l’existence et le montant du bouquet versé,
- l’espérance de vie du ou des crédirentiers,
- le fait si le bien est cédé libre d’occupation ou occupé,
- le taux d’intérêt du marché.
• Le taux de la rente

Les barèmes sont libres mais on peut se référer pour définir le taux de la rente, aux tarifs établis par les compagnies d’assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires.

Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant le choix des parties.

Pour préserver le pouvoir d’achat du crédirentier, il est possible de prévoir une clause d’indexation. L’indice de référence est libre, mais en général l’indice choisi est celui des prix à la consommation (INSEE), ou encore le coût de la construction…

Il est à signaler qu’il peut être utile de prévoir un indice de substitution en cas de disparition du 1er indice.
En cas de désaccord entre les parties, la rente est réévaluée suivant un barème légal mis à jour annuellement.
Chaque partie peut obtenir du tribunal d’instance une majoration ou une diminution du coefficient de réévaluation s’il estime et prouve être dans son bon droit.
• Le bouquet

Le bouquet est la partie du prix payable au plus tard le jour de l’acte. En pratique, une partie de son montant est versé au jour de la conclusion de la promesse de vente. Il s’agira d’un acompte sur le montant du bouquet versé au jour de l’acte authentique.

Le versement d’une telle somme n’est pas impératif, cependant la présence d’un bouquet limitant le montant de la rente a pour impact de diminuer le montant des annuités et donc les risques d’insolvabilité de l’acquéreur débirentier.

Remarque : En pratique, plus le crédirentier est âgé, plus le bouquet sera important.
• Garanties du vendeur

Le règlement de la rente est garanti par :

- Le privilège du vendeur (C. civ. art. 2374), lui permettant, sous réserve qu’il soit inscrit au fichier immobilier, de se faire payer, en cas de revente du bien qu’il a vendu, y compris sur saisie immobilière initiée par lui, les sommes qui lui restent dues par priorité sur tous les autres créanciers, même hypothécaires, sauf pour le syndicat des copropriétaires, et la réserve de l’action résolutoire qui devra être utilement stipulée dans l’acte.

- Lorsque le débirentier ne respecte pas son obligation au règlement des rentes, la vente pourra être annulée en totalité mais les rentes payées ainsi que le bouquet seront conservées par le vendeur au titre de dommages et intérêts.

Remarque : Peuvent être également réclamés les arrérages échus sur les 5 dernières années.
LA RENTE VIAGÈRE : GARANTIES – CONDITIONS
• Garanties

Le contrat de rente viagère garantit à son titulaire, moyennant le paiement préalable de primes, le versement d’un revenu viager, autrement dit d’un revenu assuré jusqu’à son décès.

Il est opéré une distinction entre les contrats de rente viagère dont l’exécution est immédiate et ceux dont l’exécution est différée.

Ils peuvent être assortis d’une contre-assurance : ils combinent dès lors les garanties vie et décès.

Remarque : il est possible de trouver une sortie en rente dans d’autres contrats d’assurance que les purs contrats de rente viagère.

En effet, les conditions générales d’un contrat d’assurance-vie peuvent être rédigées de façon à permettre au bénéficiaire d’opter pour le règlement des prestations sous forme de rente viagère. Il s’agit alors d’une sortie optionnelle en rente.
Les purs contrats de rente viagère sont peu répandus en assurance individuelle, exception faite des contrats destinés à la constitution d’une retraite pour les indépendants, le bénéfice d’avantages fiscaux (« loi Madelin » ou PERP) leur imposant cette contrainte.

On appelle « arrérages » ou « arrérages de rente » les paiements réguliers (mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels) effectués par l’assureur au titre du contrat de rente viagère.
• Rente viagère et cession d’actif immobilier

La rente viagère génère un revenu complémentaire pour le crédirentier principalement par l’aliénation d’actifs financiers.

La rente viagère est ainsi un contrat aléatoire, dont les dispositions légales sont incluses aux articles 1968 à 1983 du Code civil.

La rente viagère peut résulter d’une libéralité ou d’un acte à titre onéreux.

La vente en viager consiste à  » aliéner son capital « , c’est-à-dire à céder la propriété d’un bien. Le crédirentier peut néanmoins se réserver un droit d’usufruit ou un droit d’usage ou d’habitation sur le bien.

La contrepartie de cette cession est la réception par le crédirentier :
- soit d’une somme d’argent, dite « bouquet », et d’une rente
- soit uniquement d’une rente versée par le débirentier.
FISCALITÉ : IMPÔT SUR LE REVENU ET PRELEVEMENTS SOCIAUX
• Crédirentier

Les rentes viagères à titre onéreux sont soumises à l’impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable.
Cette fraction, variant selon l’âge du crédirentier (le vendeur) au moment où il touche la rente, est fixée à :
- 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans,
- 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus,
- 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus,
- 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans.

Les rentes viagères à titre gratuit (ex : rente Madelin) sont imposées comme les pensions et bénéficient aussi, comme les pensions, d’un abattement de 10 %.

Lorsque la rente est constituée avec réversion au profit du survivant, l’âge à retenir au moment du calcul de la fraction imposable est celui du bénéficiaire au moment où il perçoit pour la 1ère fois des arrérages. Pour les ménages, autrement dit si la rente est constituée sur 2 têtes, on retient l’âge du plus âgé, même après son décès pour le calcul de la fraction imposable.

Corrélativement, la fraction imposable de la rente viagère constituée à titre onéreux est soumise aux prélèvements sociaux en tant que revenu du patrimoine.
• Débirentier

Les arrérages ne sont pas déductibles des revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80, §90).
Dans le cadre de l’acquisition d’un viager libre, les intérêts d’emprunt afférents au financement du bouquet seront déductibles dans les conditions de droit commun, sous réserve que le bien soit destiné à la location et qu’il génère des revenus imposables (BOI-RFPI-BASE-20-80, §30).
FISCALITÉ : ISF
• Viager libre

En l’absence de constitution d’un droit d’usage ou d’un droit d’habitation, aucun démembrement n’a été opéré, le bien est détenu en plein propriété par le débirentier.

Le débirentier est donc imposable au titre de l’ISF pour la valeur en pleine propriété du bien. Il pourra en revanche déduire le capital représentatif de la rente.

Le crédirentier est, quant à lui, imposable à l’ISF pour le capital représentatif de la rente.

Remarque : Le capital représentatif de la rente viagère issue d’une vente en viager ou constituée auprès d’un organisme institutionnel est imposable à l’ISF chez le crédirentier, et déductible chez le débirentier.

Le capital peut être estimé à l’aide du barème de la notice 2725D fourni par l’administration fiscale.
• Viager occupé
o Principe

Une imposition séparée à l’ISF en fonction de la valeur fiscale des droits est réalisée lorsque,cumulativement :
- le vendeur d’un bien s’est réservé l’usufruit ou le droit d’usage ou d’habitation,
- l’acquéreur de la nue-propriété ne soit pas l’une des personnes visées à l’article 751 du Code général des impôts.
CGI. art. 885 G, b
BOI-PAT-ISF-30-20-20, § 100

Rappel : les personnes ainsi énoncées à l’article 751 du Code général des impôts sont leshéritiers présomptifs de l’usufruitier ou descendants de ce dernier, donataire, légataire ou personne interposée (père, mère ou époux des parties et descendants du donataire).

Cela signifie que :

- le crédirentier est imposable pour :
> la valeur de son droit d’usage (qui est de 60 % de la valeur d’usufruit, CGI. art. 762 bis),
CGI. art. 885 G, b
BOI-PAT-ISF-30-20-20, § 100
> le capital représentatif de la rente.
BOI-PAT-ISF-30-20-10, § 350

- le débirentier est imposable pour la valeur de son droit futur sur l’immeuble (valeur vénale de l’immeuble – valeur du droit d’usage),
CGI. art. 885 G, b
BOI-PAT-ISF-30-20-20, § 100
• Il pourra en revanche déduire le capital représentatif de la rente.
BOI-PAT-ISF-30-60-10, § 130

Remarque : Le capital représentatif de la rente viagère issue d’une vente en viager ou constituée auprès d’un organisme institutionnel est imposable à l’ISF chez le crédirentier, et déductible chez le débirentier.

Le capital peut être estimé à l’aide du barème de la 2725D fourni par l’administration fiscale.
• Cas particuliers : le débirentier est personne énoncée aux l’articles 751 du Code général des impôts et 911 du Code civil ou donation déguisée

« Au titre de l’ISF, le démembrement de propriété ne sera, dès lors, pas pris en considérationlorsque la cession de la nue-propriété aura été consentie :

- aux héritiers présomptifs du redevable et à leurs descendants. À cet égard, ont la qualité d’héritiers présomptifs du redevable les personnes qui, au premier jour de la période d’imposition, viendraient à sa succession en vertu de la loi ;

- à ses donataires, c’est-à-dire à toutes les personnes à qui, dans le passé, le redevable a consenti une donation ;

- à des personnes réputées interposées entre le redevable et ses héritiers et donataires, et désignées au deuxième alinéa de l’article 911 du code civil. Il s’agit du père, de la mère, des enfants et descendants, et de l’époux de l’héritier ou du donataire, ainsi que, si le redevable est marié, des personnes qui ont pour présomptif héritier l’époux de l’usufruitier.

Bien entendu, il en irait de même s’il apparaissait que l’acte ayant entraîné le démembrement de propriété présenté sous la forme d’une vente, dissimule en fait une donation, par exemple si le prix de vente n’a pas été réellement acquitté ou a fait l’objet d’une restitution. »
BOI-PAT-ISF-30-20-20, § 110

C’est donc le crédirentier qui devra déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété au titre de l’ISF.
FISCALITÉ : TAXE FONCIÈRE
• Usufruit conservé par le crédirentier

L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.
C.civ. art. 578

En cas d’usufruit, les droits due-propriétaire sur les fruits et revenus sont annihilés temporairement et sans compensation ultérieure. C’est donc l’usufruitier qui jouit des revenus de l’immeuble et qui, en conséquence, doit être imposé à la taxe foncière.

BOI-IF-TFB-10-20-20 § 10

• Droit d’usage et d’habitation conservé par le crédirentier

Dans le cas de vente en viager avec réserve du seul droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur, c’est l’acheteur qui est le redevable légal de la taxe.

Le Conseil d’État a jugé que dans le cas où un contribuable est propriétaire d’un immeuble dans lequel l’occupant est titulaire d’un droit d’habitation à vie, sans en être ni usufruitier, ni emphytéote, il doit seul être inscrit au rôle de la taxe foncière, réserve faite des droits que ses titres de propriété seraient susceptibles de lui permettre d’exercer contre l’occupant devant la juridiction compétente.
CE. 7 déc. 1960, req. n° 37988
D. adm. 6 C-422, n° 8

BOI-IF-TFB-10-20-20 § 100

FISCALITÉ : PLUS-VALUES DE CESSION
• Prix de cession d’un bien vendu contre rente viagère

Lorsqu’un bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l’exclusion des intérêts.
• Prix d’acquisition d’un bien cédé sur lequel est présent une rente viagère

« Le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est en principe la valeur du capital représentatif de la rente, majorée, le cas échéant, de la fraction du prix d’acquisition payée comptant.

Toutefois, afin de tenir compte, pour le calcul de la plus-value, du caractère essentiellement aléatoire du contrat de rente viagère, il a été décidé d’autoriser le contribuable à substituer, sur sa demande, au capital représentatif de la rente apprécié au moment de l’acquisition, le total formé par les arrérages effectivement versés et le capital représentatif de la rente restant à verser à la date de la vente. La même option est ouverte aux contribuables qui, ayant cédé un bien acquis dans les mêmes conditions, conservent à leur charge le service de la rente viagère. Étant donné que, dans ce cas, la rente restant à courir ne fait pas l’objet d’une évaluation dans l’acte de cession, le contribuable devra indiquer dans sa demande, les éléments qui ont servi de base à l’évaluation de la rente retenue en majoration du prix d’acquisition.

Cette mesure de tempérament est également susceptible de s’appliquer lorsque le crédirentier est décédé au moment de la vente du bien. Dans cette hypothèse, il convient de retenir comme prix d’acquisition le montant des arrérages effectivement versés majoré, le cas échéant, de la fraction du prix d’acquisition payée comptant.»

BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 § 80

Inst. adm. 14 janv. 2004, BOI 8 M-1-04 relative aux plus-values immobilières des particuliers fiche n°4 paragraphe n°5
• Rente viagère garantie payée aux bénéficiaires désignés en cas de décès

Aucun texte législatif ne dispose du traitement fiscal de cette rente. Seule la jurisprudence s’est prononcée, notamment le Conseil d’Etat dont l’arrêt est repris dans la documentation de base de l’administration fiscale.
D. adm. 5 F 1262

« Les versements effectués périodiquement aux héritiers du souscripteur au titre de l’assurance-vie que celui-ci a contractée représentent une rente aussi bien par leur nature que par leur mode de perception, et non la perception d’un capital.
Ces sommes, constituant le solde de la rente viagère prévue au profit du souscripteur, sont, de ce fait, imposables en tant que rente viagère entre les mains des héritiers même si le nombre de versements prévus à leur profit est limité dans le temps. »
TA. Versailles 4 mai 2004
FISCALITÉ : DROITS DE SUCCESSION
L’article 793 1 5° du CGI dispose que les réversions de rentes viagères entre parents en ligne directe sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit.

RÉGIME MATRIMONIAL
« Lorsque, constituée par des époux ou l’un d’eux, la rente est stipulée réversible au profit du conjoint survivant, la clause de réversibilité peut avoir les caractères d’une libéralité ou ceux d’un acte à titre onéreux. Dans ce dernier cas, la récompense ou l’indemnité due par le bénéficiaire de la réversion à la communauté ou à la succession du prémourant est égale à la valeur de la réversion de la rente.
Sauf volonté contraire des époux, la réversion est présumée avoir été consentie à titre gratuit. »
C. civ. art. 1973 al. 3
Ainsi, aucune récompense n’est due à la communauté ou à la succession du défunt.
Remarque : Une réversion de rente viagère est un bien propre du crédirentier quand bien même la rente a été financée par des biens propres au défunt.
C. civ. art. 1405
SUCCESSION
La réversion de la rente viagère constituant un propre du conjoint survivant, elle ne sera soumise ni aux règles de la succession ni aux droits de succession.
Attention : Une vente en viager à un enfant sera considérée au moment du règlement de la succession comme une donation hors part successorale pour la valeur en pleine propriété du bien aliéné n’excédant pas la quotité disponible. L’excédent sera lui rapportable à la masse successorale. L’imputation et le rapport ne peuvent être demandés par les héritiers réservataires ayant consenti à la vente.
C. civ. art. 918
Afin d’éviter cette problématique, on veillera à faire intervenir les cohéritiers à l’acte.

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