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19 sept

Investir dans un Monument Historique, une stratégie patrimoniale et fiscale gagnante !

Les bâtiments classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire supplémentaire des Monuments Historiques bénéficient de dispositions particulières qui permettent de déduire les dépenses de travaux et de les imputer sans limitation sur le revenu global.

Le plafonnement global des réductions d’impôts, ramené à 10.000 euros par la loi de finances pour 2013, ne s’applique pas à ce dispositif. Par ailleurs, ne s’agissant pas d’une réduction d’impôt mais d’une charge déductible, ce régime n’est soumis à aucun plafond sectoriel.

Le régime de droit commun des revenus fonciers permet de déduire le montant des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration engagés sur les immeubles d’habitation. Les règles de calcul du revenu foncier imposable figurent aux articles 28 à 31 du code général des impôts.

En particulier, le régime de déduction des charges de la propriété prévu par la loi de finances en vigueur est détaillé à l’article 31.1.1° du code général des impôts.

Le traitement fiscal dépend de l’usage que le propriétaire aura de son bien et sera donc différent selon qu’il destine les locaux : à la location nue, à son usage personnel. Dans le cas où le propriétaire indique que le bien, vacant, est destiné à être loué après travaux, la totalité du montant du déficit foncier créé par les dépenses de travaux est imputable : sur ses revenus fonciers existants par ailleurs, puis, sur son revenu global imposable, sans limitation (article 156.1.3° du code général des impôts). Dans le cas où le propriétaire indique qu’il entend se réserver la jouissance du bien, le régime spécial des Monuments Historiques l’autorise à imputer 50% du montant des dépenses de travaux, directement sur son revenu global imposable, sans aucun plafond, par le biais d’une «déduction diverse» (article 156.II.1° ter du code général des impôts).

Dans les deux cas, l’effet fiscal dépend de la tranche d’imposition à laquelle auraient été soumis les revenus ainsi «écrêtés» par la déduction opérée. Il sera de 41% à 64,5% du montant des travaux, pour les revenus taxés dans les trois tranches les plus élevées du barème, soit : 30 % ,41% ou 45% de tranche marginale d’impôt sur le revenu, la loi de finances pour 2013 (article 197 du code général des impôts) a, en effet, créé une nouvelle tranche marginale d’imposition à 45 % , si la déduction opérée écrête des revenus fonciers, soumis aux tranches ci-dessus augmentées des prélèvements sociaux, portés à 15,5% depuis la première loi de finances rectificative pour 2012.

Les 5,1% de CSG normalement déductibles l’année suivante ne trouveront alors pas à s’appliquer. Le bénéfice de ce régime est conditionné, pour les logements destinés à être loués, par la location nue pendant 3 ans à compter du dernier déficit constaté.

Depuis la loi de finances pour 2009, l’article 156 bis du code général des impôts conditionne le bénéfice de ce régime spécial des Monuments Historiques à 3 conditions : le bien concerné doit faire l’objet d’un engagement de conservation de 15 ans à compter de son acquisition, qu’il soit destiné à être loué ou réservé à l’usage du propriétaire ; le bien doit être détenu directement, seules les sociétés civiles familiales sont admises, dès lors qu’elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés et que les associés prennent l’engagement de conserver leurs parts pendant 15 ans ; l’immeuble ne doit pas avoir fait l’objet d’une mise en copropriété depuis 2009, sauf si la division a obtenu un agrément spécifique, qui doit être délivré par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture.

Attention  les travaux, constituant une charge déductible, auront un impact sur le calcul du «revenu imposable» et, par conséquent, diminueront le montant retenu pour le plafonnement global éventuel des opérations antérieures et le montant calculé pour le plafonnement de l’ISF, rétabli en 2013 et fixé à 75% des revenus.

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